Yargıtay’dan kiracılar ve ev sahiplerini ilgilendiren karar

Yargıtay’dan dikkat çeken kira kararı

Konut ve iş yeri kiralarındaki hızlı fiyat değişimleri nedeniyle kira tespit davaları gündemdeki yerini korurken Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden önemli bir karar geldi.

Dairenin 3 Mart 2026 tarihli, 2025/3450 Esas ve 2026/1141 Karar sayılı kararında, uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sonradan yeni bir sözleşme imzalanmasının 5 yıllık sürenin hesabına etkisi ele alındı.

Yargıtay, mahkemenin yalnızca son sözleşmenin tarihine bakmasını yeterli görmedi.

Kira ilişkisi 2005’te başladı

Karara konu uyuşmazlıkta kiraya veren, kiracının taşınmazı 2005 yılından beri kesintisiz kullandığını belirtti.

Taraflar arasında daha sonra 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzalandı.

Kiraya veren ise 2021 yılında dava açarak aylık net 22 bin 310 TL olarak ödendiğini belirttiği kira bedelinin emsallerin oldukça altında kaldığını ileri sürdü ve aylık net kiranın 39 bin TL olarak belirlenmesini talep etti.

İlk mahkeme “5 yıl dolmadı” dedi

İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki son sözleşmenin 2018 yılında imzalandığını dikkate aldı.

Davanın açıldığı tarihte bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal kiralar dikkate alınarak hak ve nesafet esaslarına göre belirlenemeyeceği sonucuna vardı.

Mahkeme bunun yerine sözleşmedeki artış şartı doğrultusunda hesaplama yaptı. Bölge Adliye Mahkemesi de yapılan istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Yargıtay kararı bozdu

Dosyanın Yargıtay’a taşınmasının ardından 3. Hukuk Dairesi farklı bir değerlendirme yaptı.

Yargıtay’a göre öncelikle 2018 yılında yeni sözleşme imzalandığında belirlenen kira bedelinin, o tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalı.

Bunun için bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğine işaret edildi.

Eğer 2018’de belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayice uygun olduğu belirlenirse, talep edilen dönemin kira bedeli ilgili endeks hükümleri dikkate alınarak hesaplanacak.

Ancak söz konusu bedelin rayice uygun olmadığı ortaya çıkarsa, yenilenen sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınabilecek ve şartları varsa kira bedeli hak ve nesafet esaslarına göre belirlenebilecek.

Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi otomatik olarak sıfırlamıyor

Kararın en dikkat çekici noktası da burada ortaya çıkıyor.

Uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde tarafların daha sonra yeni tarihli bir sözleşme imzalaması, kira tespitinde dikkate alınan sürenin her durumda yeniden sıfırdan başlayacağı anlamına gelmiyor.

Mahkemenin, yeni sözleşmenin yalnızca tarihine değil, o sözleşmede belirlenen bedelin imzalandığı tarihteki ekonomik koşullara ve rayiç kiralara uygun olup olmadığına da bakması gerekiyor.

“5 yıl şartı kaldırıldı” anlamına gelmiyor

Kararın yanlış anlaşılmaması gereken önemli bir yönü bulunuyor.

Yargıtay, genel olarak kira tespitindeki 5 yıllık düzenlemeyi ortadan kaldırmış değil. Karar, uzun süredir kesintisiz devam eden bir kira ilişkisinde sonradan imzalanan yenileme sözleşmesinin 5 yıllık hesabı otomatik olarak baştan başlatıp başlatmayacağıyla ilgili.

Dolayısıyla “artık bütün ev sahipleri 5 yıl beklemeden emsal kira üzerinden dava açabilir” şeklinde genel bir sonuç çıkarmak doğru olmaz.

Somut olayın geçmişi, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi ve yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygunluğu ayrı ayrı değerlendirilecek.

Ev sahipleri ve kiracılar açısından neden önemli?

Karar özellikle 10-15 yıl gibi uzun süredir aynı taşınmazda kiracılık ilişkisi devam eden ancak arada yeni kira sözleşmeleri düzenleyen taraflar açısından önem taşıyor.

Örneğin 10 yıldır aynı evde veya iş yerinde bulunan kiracıyla iki yıl önce yeni bir sözleşme yapılmış olması, tek başına “5 yıllık süre iki yıl önce yeniden başladı” sonucunu doğurmayabilecek.

Ancak bunun için yeni sözleşmedeki kira bedelinin düzenlendiği tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığı ve kira ilişkisinin hukuken kesintisiz devam edip etmediği gibi hususların somut dosyada değerlendirilmesi gerekiyor.

Seçim Burada Analizi

Yargıtay’ın kararı, kira tespit davalarında yalnızca sözleşmenin üzerindeki tarihe bakılmasının yeterli olmayabileceğini ortaya koyuyor.

Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde tarafların zaman zaman yeni sözleşme imzalaması oldukça yaygın. Kararla birlikte, böyle bir sözleşmenin varlığının 5 yıllık süreyi otomatik biçimde yeniden başlattığı yaklaşımı yerine, yeni sözleşmenin yapıldığı tarihte kira bedelinin gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı daha belirleyici hale geliyor.

Bununla birlikte karar, bütün kiralarda 5 yıllık şartın kaldırıldığı şeklinde yorumlanmamalı. Her uyuşmazlık kendi sözleşmeleri, kira ilişkisinin geçmişi, emsal bedeller ve diğer somut koşullar üzerinden değerlendirilecek.

Maaşı geciken çalışanlar dikkat: Yargıtay’dan kıdem tazminatı kararı Haber İçin TIKLAYINIZ